裁判要点：

在确认合同有效的前提下，政府政策的变化是否影响合同的继续履行？买卖合同签订时符合政府有关房屋出售的条件，合同签订后，政府政策发生变化，政策不应当溯及既往，对房屋买卖不具有约束力。在合同未解除的前提下守约方要求继续履行合同，延迟履行一方应当继续履行自己义务。合同双方在履行义务时应当依照诚实守信的原则，在没有履行不能的情况下应按照约定全面履行合同义务。

基本案情：

本案中有争议的房屋为北京市朝阳区某小区某号楼某号的房屋（以下简称“涉案房屋”），此房屋为经济适用房。2004 年 8 月 29 日刘某中（此案原告）与张某波（此案被告）签订《买卖协议书》约定：刘某中以 20 万的价格购买张某波的涉案房屋，合同签订后，刘某中支付房款并入住涉案房屋，因相关政策原因双方一致未办理过户手续。至起诉前刘某中了解到，涉案房屋可以办理房屋过户手续，但因从 2004 年至当时，房屋价格上涨幅度较大，张某波要求刘某中对自己予以一定的价格补偿款方可协助办理房屋过户手续，刘某中拒绝补偿房屋价款。刘某中多次催张某波协助其办理过户手续无果，无奈为维护自己的合法权益，遂起诉至朝阳法院，请求：法院判决继续履行原被告签订的朝阳区单店小区 202号楼 4 单元 201 号房屋买卖协议，将上述房屋产权过户至原告名下。

代理意见

尊敬的审判员：

北京 XX 律师事务所接受本案原告刘某波的委托，指派本所律师吕品担任原告与被告张某波房屋买卖合同纠纷一案的代理人，依法出庭参加本次诉讼，现发表如下代理意见，请法庭予以采纳：
一、政策变化不影响之前签订的房屋买卖合同的有效性。本案涉案房屋比较特殊是经济适用房， 2008 年 4 月 8 日北京市发布了关于已购经济实用房上市出售的通知，北京市建委表示，新房和老房的区分方法，以《通知》下发之日是否签订购房合同来区分，实行“新房新办法，老房老办法”。《通知》下发之日后签订合同的为新房，下发之日前签订合同的为老房。其中，对于新房而言，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满 5 年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5 年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的 70%补交，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。对于老房而言，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满 5 年的不能上市交易，确需上市交易由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5 年后可上市交易，补交价款按原有关规定执行，即按上市成交价的 10%补交土地收益等价款，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。在这种政策背景下，2004 年签订的合同，在 2008 年 4 月 8 日后是否有效，本案在合同履行之诉前现在朝阳法院诉了确认房屋买卖合同有效的确权之诉，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008 年 4 月 11 日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”的规定，朝阳法院确认了本案中房屋买卖合同有效。
二、双方 2007 年 3 月 28 日签订的《终止协议》的解除效力不及于《买卖协议书》。2004 年 8 月 29 日原被告共同委托房地产交易中心办理涉案房屋的过户工作，签订《委托过户代理协议》。同时三方又签订《补充协议》，明确了委托过户事宜，而且原被告明确了原告已经交付了 15 万元的房款，余下 5 万元房款，原告于 2005年 3 月 10 日前给付完毕。2007 年 3 月 28 日，原被告双方和房地产交易中心，三方签订《终止协议》，协议约定：1.三方一致同意解除《委托过户代理协议》，2.房屋买卖合同即《买卖协议书》以及相关补充文件，原被告自行协商解除。由此可知，对于房屋买卖合同是否解除由双方自行协商解除，因此，2007 年 3 月28 日签订的《终止协议》只解除了原被告与房地产交易中心的《委托过户代理协议》，解除效力不及房屋买卖合同即《买卖协议书》，房屋买卖合同即《买卖协议书》并未解除，仍然合法有效，仍处于履行阶段，合同双方应当全面履行合同约定义务。
三、房屋买卖合同《买卖协议书》不因北京市购买经济适用房屋政策而履行不能。首先，2018 年 11 月 27 日，朝阳区人民法院作出民事判决，认定原被告双方的购房合同《买卖协议书》合法有效。所以对于合同本身来说，合同双方合意，意思表示一致订立的合同，没有违反法律法规的情况，因此购房合同合法有效，且经法院确认。其次，对于订立合同时，虽然涉案房屋属于经济适用房没有房产证，当时未能办理房屋过户手续。签订买卖合同时，涉案房屋已经符合经济适用房上市交易的条件，且 2006 年被告取得所有权证书时，原告也符合购买经济适用房的主体资格，房屋过户给原告不存在履行不能的问题。而且，北京市建设委员会公布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住[2008]225号）》规定于 2008 年 4 月 8 日开始实行，根据法不溯及既往的原则，该规范性文件不应当溯及既往，从而对涉案房屋的买卖不具有约束力。
四、原告已经给付尾款 5 万元，已经履行完自己的全部给付义务。被告否认未给付余下 5 万元，称并未完全、全面履行合同约定。原告实际上在 2004 年 9 月已经将尾款支付给了被告，被告给了涉案房屋的钥匙，原告收到钥匙后就搬至涉案房屋中生活，一直居住至今，能居住着么久且没有纷争，足以证明原告是支付了全款的。且 2017 年 1 月 9 日和 2017 年 1 月 17 日，原告在与被告谈话时的录音能够佐证原告支付了余款的 5 万元的真实性。综上，原告已经足额支付了房屋的全部价款 20 万元，已完全且全面履行了自己的房屋价款给付义务。五、被告应全面履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》规定的相当明确，第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

在本案中，原告已经履行了自己的先给付义务，被告也应当积极的全面履行自己后给付义务交付房屋和办理房屋变更登记手续。被告从 2004 年至今只是交付了房屋给予原告使用权，却迟迟不履行所有权的转移义务，未全面履行自己的义务违反合同约定，所以在权利收到侵害时，原告有权用法律的武器维护自己的切身利益。向人民法院寻求法律途径的救济。

综上在涉案房屋买卖合同《买卖协议书》双方意思表示真实，且意思表示一致，经法院确认该合同真实有效，该协议没有违反法律法规，且尚未解除，没有履行不能的障碍，则应按照合同约定继续履行合同，被告应协助原告办理房屋过户手

续。

律师：XX

XXXX 年 X 月 X 日

裁判结果：

朝阳区人民法院于 2019 年 4 月 15 日作出如下判决：

一、继续履行原告（反诉被告）刘某中与被告（反诉原告）张某波于二〇〇四年八月二十九日签订的《买卖协议书》；

二、被告（反诉原告）张某波于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）刘某中将位于北京市朝阳区东坝乡 XXX 小区 XX 号楼 X 单元 XXX 号房屋过户至原告（反诉被告）刘某中名下；

三、驳回被告（反诉原告）张某波的全部反诉请求。裁判理由：

根据 2004 年 4 月 30 日《北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京国土房管住[2004]486 号）》，已购买经济适用住房的家庭住满 5 年的，可以按市场价格出售。涉案房屋系张某波 1999 年 6 月 18 日购买，2004 年 8 月 29 日出售给刘某中，符合当时经济适用住房上市交易的条件，2006 年 10 月 12 日涉案房屋取得所有权证书时，涉案房屋过户给刘某中不存在履行上的障碍，张某波对此也认可。2008年 4 月 8 日经济适用住房上市交易的条件发生变化，但该政策不应当溯及既往，对涉案房屋的买卖不具有约束力。所以，在买卖合同未解除的前提下，刘某中要求继续履行合同、将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求有事实和合同依据，本院予以支持。对于刘某中自愿承担涉案房屋过户时产生的土地收益价款，本院不持异议。

律师评析：

本案涉案房屋属于限购的经济适用房， 自 2004 年开始，北京市对经济适用房等政策性房屋出台了一系列的严格限购政策。2004 年出台《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，严格了经济适用房的出售资格要求。2007 年出台《北京市经济适用住房管理办法》，再次严格规范了经济适用房的取得及出售要求。2010 年国家逐步严格规范房屋交易行为，出台国十条、国五条等限房限贷政策，北京市对限购政策也逐渐加码，陆续出台京十二条，京八条等限购限贷政策，上述政策虽然遏制了北京市房屋价格的过快上涨，但也造成一些历史遗

留的正常房屋交易无法进行。为此，北京市高级人民法院出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，其中第六条规定：出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系 2008 年 4 月 11 日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。 这个规定不但符合《立法法》关于“法不溯及既往”的原则，也更具有合理性、操作性，体现了法律的人性化。本案中，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系 2008 年之前签订，根据上述规定虽然受限购政策，当事人不能自行办理过户，但若法院经过审理，确认当事人之间合同关系真实，可以认定合同有效，并判决办理过户。当事人可持裁判文书，至不动产登记部门要求办理过户手续，不受限购政策影响。